Цены на жилье, начиная с начала этого года, по большому счету топтались на месте. Тем не менее, на сегодняшний день в Обнинске и Калужской области число квартир на продажу превышает реальный спрос, от чего и сохраняется давление на цены. По прогнозам экспертов, снижение стоимости квадратного метра может произойти уже весной этого года.

 

«ПУЗЫРЬ» НЕДВИЖИМОСТИ

«Пузырь» — это ситуация, когда цены на жилье сначала растут до невообразимых размеров, а потом «лопаются», то есть резко летят вниз. Есть несколько этапов формирования таких «пузырей», выделенных экономистом Хайманом Мински.

• вытеснение или вовлечение — инвесторы начинают интересоваться новой технологией;
• бум — остальные вкладчики боятся упустить возможность и начинают массово нести свои деньги в тот же актив;
• эйфория — стоимость продукта становится выше реальной ценности;
• фиксация прибыли — настороженные инвесторы начинают избавляться от активов и забирать доход;
• паника — появляется избыточное предложение и резкое снижение цен.

И, как бы удивительно это не звучало, но росту цен на жилье в Калужской области в 2022-23 годах способствовали далеко не санкции и даже не начало СВО, эти факторы, конечно, добавили негатива, но не стали основными. Рост начался еще в ковидный период, тогда не только в регионе, но и по всей стране эксперты отмечали резкий рост цен – в некоторых городах чуть ли не в два раза. То есть «пузырь» надувался. В марте-апреле прошлого года цены на жилье находились в пиковой точке, но начиная с мая стоимость квадратного метра потихоньку поползла вниз, хотя и не вернулась пока еще к значениям 2020 года.

Не радовал и спрос на жилье – девелоперам приходилось прибегать к различным акциям, скидкам, предлагать потенциальному покупателю наиболее выгодные для него условия, чтобы сохранить спрос.

В это же время на арену вышла вторичка, спрос на которую в 2022 году в некоторые моменты даже превышал спрос на новостройки.

 

КТО СЕГОДНЯ СТРОИТСЯ В ОБНИНСКЕ?

Строительство жилья на территории города ведут следующие строительные компании: - АО «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная

компания»;

- ООО «Специализированный застройщик «Белорусский квартал»;

- ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционная Компания Остов»;

- ООО «Специализированный застройщик «Калуга - Лидер»;

- ООО «Специализированный застройщик «Новый Город»;

- ООО «Парковый»;

- ООО «Специализированный застройщик «Пик – Запад»;

- ООО «Специализированный застройщик «СМУ Мособлстрой».

 

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Представитель застройщика ГК «Остов» Надежда Шаповалова:

- Как показывает практика, прогнозировать что-либо сейчас – дело неблагодарное. Поэтому будем апеллировать только к фактам. Что касается застройщиков на территории Обнинска и Калужской области – никто из них не останавливается, все работают и реализуют свои проекты. Это огромнейший плюс. Никаких заморозок в строительстве нет – это очень хорошая тенденция рынка. Благодаря проектному финансированию застройщики чувствуют поддержку крупных банков.

Если говорить о развитии покупательской способности, то ей нужен толчок. Что может им стать? Основным мы видим сегодня – получение сертификатов, как их называют в народе «херсонские» сертификаты. Их суть – получение денежных средств на переселение, но сумма достаточно ограничена и не позволяет людям приобрести жилье в новостройках. Но позволяет купить квартиру в старом фонде.

А как только начинают «разбирать» старый фонд, это становится триггером для развития и возможности получения ипотеки у бывших собственников и дальнейшего приобретения жилья в новостройке.

Что касается повышения цен – ярких предпосылок для их роста нет, скорее будет небольшое снижение, либо цены сохранятся на том же уровне. И важно отметить, что цена будет зависеть только от качества строительства. То есть, чтобы высокая цена была оправданной это должен быть какой-то эксклюзивный проект, с уникальной инфраструктурой, ландшафтным дизайном, дорогой инженерной инфраструктурой. Если это стандартный проект, то повышать стоимость квадрата никто не будет.

Также хочу отметить, что, по мнению некоторых, застройщики сегодня идут по пути удешевления используемого материала, но увеличения цены за квадратный метр. Это не так. Застройщику невыгодно использовать дешевый, а, значит, некачественный материал, так как на каждого возложены длительные сроки по гарантийным обязательствам. Проще говоря – попытка сэкономить в итоге обернется двойной растратой.

В любом случае мы смотрим оптимистично, сейчас разрабатываем еще один проект, начата закладка еще трех домов.

 

КАКИЕ ТЕРРИТОРИИ БУДУТ ЗАСТРОЕНЫ В ОБНИНСКЕ В ЭТОМ ГОДУ?

В городе сформированы под жилищную застройку следующие территории: - общественный центр города (район жилого района «Солнечная долина» и территория вдоль проспекта Маркса), - 55 микрорайон, - район улиц Комсомольская и Парковая, - территория поселка Мирный, - территория в районе ул. Курчатова, 21, - жилой район «Заовражье».

 

ВЗГЛЯД ЭКСПЕРТА

Дмитрий Скиртач, замдиректора компании «Аукцион Недвижимость»:

- Что касается цен, то ситуация на рынке недвижимости следующая. «ПИК» - 115 тысяч рублей за квадратный метр, площадью от 40 квадратов и выше с отделкой от застройщика. Квартиры поменьше, так называемые студии, там цена может доходить до 140 тысяч рублей за квадрат.

Если сравнивать, например, с «Солнечной долиной», то сейчас ввелся в эксплуатацию новый дом, цена на который – 115 тысяч за квадратный метр без отделки. Также начато строительство нового дома с аналогичной ценой за квадратный метр. Это говорит о том, что если застройщик начинает с этой суммы, то заканчивать, естественно, будет совершенно иными цифрами. В прошлом году для сравнения квадратный метр жилья стоил 78 тысяч.

Что касается покупательского спроса и ипотечных программ, то те ипотеки, которые сегодня предлагаются – под 0,2% или 0,1% и так далее, то это, как бы сказать, хитрая схема. Все эти моменты были оговорены между банком и застройщиком. То есть: застройщик поднимает цену, учитывая все процентные выплаты банку, а банк дает низкую ставку. То есть банк в любом случае получает свой процент, причем в этом случае и от застройщика, и от покупателя. В проигрыше покупатель, так как он платит «скрытую» цену. Поэтому в Правительстве сейчас поднимается вопрос прекращения выдачи таких ипотек в силу их непрозрачности.

Что касается вторички, то стоимость за квадратный метр варьируется от 95 до 110 тысяч. Это квартиры в домах старше 25 лет, но и то – 110 – это уже очень дорого. И если рынок застройщиков у нас в городе, скажем так, закрытый, то есть они могут собраться и проговорить цены на дома, то качество жилья будет очень разниться за одинаковую цену. То есть тот же «ПИК» и «Солнечную долину» сравнивать нельзя и по качеству, и по инженерному содержанию.

Рынок «вторички» же саморегулируемый. И если сначала все кинулись сравнивать цены с новостройками, типа – там 115, значит, я могу запросить 100 или те же 115, а то и 130, так как у меня ремонт, то сейчас этот момент более или менее снивелировался и перешел к реальным ценам. Ориентироваться на неликвидную реальность застройщиков - ошибка.

Сегодня разница между новостройкой и вторичкой составляет 20-25 тысяч рублей за квадратный метр. Это как раз нормальная ситуация.

Хорошо, что строительство продолжается, рынок новостроек растет, старый фонд всегда будет в ротации.

Поделиться