Сфера ЖКХ, пожалуй, самая сложная и самая неизученная. Поэтому мы продолжаем совместные публикации с компанией «Быт-Сервис», где руководитель проекта ЖКХ «Центра дистанционного обучения «АКАТО» будет развенчивать мифы отрасли.

Статьи цикла преследуют цель объяснить потребителям жилищно-коммунальных услуг все тонкости работы, чтобы жильцам было намного проще вести конструктивный диалог с управляющими организациями.

 

СУТЬ ЛЖЕТЕОРИИ

Управляющая организация (УО) является коммерческой структурой и создана с целью получения прибыли. Следовательно, единственной целью УО являются деньги, на все остальное ей наплевать. И дом рассматривается коммунальщиками исключительно в качестве источника получения прибыли, его состояние не волнует УК.

Жильцы, напротив, заинтересованы в том, чтобы жить в красивом, ухоженном доме с исправными коммуникациями, чистой и уютной придомовой территорией. При этом собственники помещений дома хотят, чтобы размер платы за содержание был минимальным.

То есть, у собственников помещений и у управляющей организации абсолютно противоположные цели и интересы, а следовательно, жильцы дома и управляющая этим домом компания никогда не смогут договориться. Попробуем проанализировать приведенные доводы и понять, насколько они верны.

 

СУТЬ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ И ЖИЛЬЦАМИ

Прежде всего необходимо напомнить, что между собственниками помещений МКД и управляющей организацией должен быть заключен договор управления. То есть -отношения договорные, и стороны должны знать условия сотрудничества. Напомним, ни одна из сторон договора управления не имеет права в одностороннем порядке устанавливать или изменять перечень работ по содержанию и их стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме...) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть собственники помещений выступают в качестве заказчика работ и услуг, а УО - в качестве их исполнителя, при заключении договора управления у УО возникает обязанность по выполнению работ и услуг, а у собственников помещений - обязанность по оплате таких работ и услуг.

Таким образом, отношения принципиально не отличаются от отношений наемного работника и работодателя. В трудовых отношениях собственник/руководитель предприятия нанимает на работу наемного работника, с которым заключает трудовой договор, по которому работник обязуется выполнять определенные работы, а собственник/руководитель предприятия обязуется выплачивать заработную плату.    

Противоположны ли цели работодателя и наемного работника? Еще как противоположны! Работодатель стремится минимизировать зарплату и требовать выполнения максимального количества работы, а наемный работник стремится как можно меньше работать и как можно больше зарабатывать.

Следует ли из этой противоположности целей невозможность достигнуть договоренности между работниками и работодателями? Вовсе не следует. И все прекрасно знают, что на сотнях тысяч предприятий в России работают наемные работники, и часть из них даже довольны своей работой и зарплатой. Так как же они все договорились, если их цели прямо противоположны?

 

ВЗАИМОЗАВИСИМОСТЬ

Очень важно понимать, что наемные работники не просто от нечего делать пошли работать, а трудятся для получения заработной платы и, соответственно, обеспечения своей жизнедеятельности за счет получаемых от работодателя средств. И работодатель приглашает работников не потому, что у него много лишних денег, а вследствие потребности в исполнителях работ. Вот такой взаимной востребованностью и обеспечивается договоренность между лицами, интересы которых противоположны.

И если работодатель откажется платить за работу, работать у него никто не будет, и предприятие прекратит свое существование. Точно так же, если работник откажется выполнять работу, ему перестанут платить зарплату, и жить ему станет не на что.

В жилищных отношениях аналогичная ситуация. Именно за счет средств, оплачиваемых собственниками помещений за услуги и работы по содержанию жилья, финансируется УО. И если УО руководствуется только своими интересами и не учитывает интересы жильцов, то ее услуги не будут востребованы, и она прекратит свое существование. А если собственники не захотят оплачивать услуги и работы по содержанию, то их домом никто не захочет управлять, и такой дом будет ветшать, «зарастать» мусором и постепенно разваливаться.

Именно эти обстоятельства вынуждают УО и собственников помещений договариваться, несмотря на разность интересов.

А если дополнительно рассмотреть не только такие «корыстные» мотивы, как желание заработать (для УО) или желание жить в красивом доме с исправными коммуникациями (для собственников), то можно отметить, что подавляющее число добросовестных УО очень хочет гордиться состоянием обслуживаемых домов, а подавляющее число добросовестных собственников помещений не хотят иметь долги за жилищно-коммунальные услуги. При этом и для одной, и для другой стороны (при условии их порядочности и добросовестности) хорошие отношения являются залогом успешного функционирования: для жильцов - систем их дома, для УО - самой организации.

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ

Некоторые собственники помещений в силу тех или иных причин считают ненужным или недопустимым нанимать УО для управления своим домом, законодательство позволяет создать для управления домом ТСЖ. Если же собственники никаким образом не хотят содержать свой дом, то во избежание отсутствия какого-либо обслуживания (что может привести к разрушению дома) жилищное законодательство предписывает органу местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации. Собственно, это единственный предусмотренный законом случай «навязывания» собственникам УО, которую они не выбирали. Ну и, естественно, именно собственники помещений МКД несут бремя содержания общего имущества, поскольку именно они и владеют им.

Каким бы это ни показалось парадоксальным некоторым собственникам, но нормативные правовые акты, регулирующие отношения между УО и жильцами МКД, управляемых этой УО, направлены прежде всего на поддержку именно жильцов. 

Жилищное законодательство устанавливает множество требований к содержимому и качеству работ по управлению домом. И одна из причин такой ситуации - распространенные заявления граждан о том, что в отношениях с УО они являются более слабой стороной в части профессионализма в юридических и технических вопросах управления МКД. Законодатель, фактически признав это заявление истиной, решил не прилагать больших усилий для повышения профессионализма потребителей жилищно-коммунальных услуг, а усилить государственное регулирование сферы ЖКХ. 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей статье доказано, что УО и собственники помещений не просто могут, а обязаны договариваться между собой, иначе ни одна из сторон не достигнет своей цели - УО не получит прибыли, собственники не получат качественного обслуживания своего дома. И только договоренности по всем вопросам предоставления и оплаты услуг и их соблюдение могут быть залогом эффективного взаимовыгодного, устраивающего обе стороны.

Поскольку в статье использовано сравнение жилищных отношений с трудовыми, необходимо особо отметить, что именно собственники помещений МКД выступают в роли работодателя, который нанимает УО на работу. И, как и любой работодатель, собственники имеют право «уволить» УО за ненадлежащее качество услуг. А помимо этого, у собственников большие возможности по привлечению УО к ответственности (или понуждению к выполнению тех или иных обязанностей) путем обращения в прокуратуру, Роспотребнадзор, Госжилнадзор, суды и т.д. и т.п.

Однако наличие огромного числа инструментов для привлечения УО к ответственности вовсе не означает признание УО априори недобросовестными компаниями. В России существует множество примеров, когда УО настолько эффективно обслуживает МКД, что и жильцы других домов, управляемых другими лицами, просят эти управляющие организации заключить договор с ними, «взять под управление» их дома. И никаких разговоров о некой противоположности интересов в таких случаях не возникает. Собственники домов выбирают (нанимают на работу) эффективную УО и наслаждаются качеством услуг, а УО исполняет свои обязательства, удовлетворяясь той стоимостью услуг (зарплатой), которую ей оплачивают собственники.

Очевидно, что взаимодействие сторон договора, сумевших договориться по всем вопросам, будет эффективным и гармоничным - и такое утверждение касается как трудовых, так и жилищных отношений.

Дмитрий НИФОНТОВ

 

К сведению

 «ЛЮДИ ХОТЯТ, ЧТОБЫ БЫЛ НОРМАЛЬНЫЙ ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ ДИАЛОГ»

Комментирует Вадим КАЦ, генеральный директор управляющей компании ЗАО «Быт-Сервис»

Вообще враждебного отношения со стороны жителей в Обнинске я не замечал. Конечно, когда только появились управляющие компании, у населения было недоверие к ним. Сейчас люди стали не только доверять, они стали верить управляющим организациям. И у жильцов уже возрастают требования, им мало, чтобы просто убирали и содержали имущество, люди хотят, чтобы работники управляющих компаний разговаривали с ними на равных, чтобы был нормальный человеческий диалог.

Что касается создания в домах ТСЖ, то я не могу сказать, что такая тенденция в Обнинске есть. Я не вижу, чтобы сейчас стремились создавать ТСЖ, наоборот, даже когда приходят новые председатели, они готовы участвовать и работать, но хотят, чтобы этим делом занимались все-таки  занимались профессионалы.

Люди понимают, что уж раз мы с ними являемся двумя сторонами одного целого, то мы партнеры, хотя стоит сказать, что требований контролирующих органов в защиту населения намного больше, чем требований в защиту управляющих компаний. Кстати, в основной массе население прекрасно понимает, что за услуги ЖКХ надо платить. Конечно, задолженность среди населения есть, но в среднем собираемость составляет 95%. Платежная дисциплина стала более стабильной, чем несколько лет назад.

Поделиться